競売物件で安定収入を
舞黒一太郎の優雅な電脳日記
目次 http://d.hatena.ne.jp/microititaro/20040911
舞黒一太郎です。
今日は最近の不動産競売を使った有利な投資法について触れてみたいと思います。
不動産競売といういかめしい名前ですが、不動産オークションというほうが一般の人にとってわかりやすかもしれません。出品者は不動産担保で差し押さえた金融機関であり、その管理を裁判所が行っているだけです。つまり国の物件を売り出しているわけではないことあらかじめ理解しておく必要があります。したがって競売で得られたお金は債権者同士で分配されます。
最低落札価格は裁判所の依頼した不動産鑑定士によってなされ、権利、現況調査などは裁判所の執行官が行います。
建物もなにもない土地であれば問題は少ないのですが、中古の物件ですと内部に所有者や他人が住んでいたりで、その解決作業が必要となります。またこれだけの高額な買い物なのに、物件の調査に行っても鍵がかかっており、内部を見ることは出来ません。
このように一般のオークションでは考えられない問題が多々あるのですが、それを割り引いても一般の方が競売物件を得ると有利な点がいくつかあります。
１，こういう問題物件は多くの権利関係が存在し、素人がその整理をするのは至難のワザですが、裁判所の特権でまったくのサラ状態にしてくれます。
２，登録免許税（移転登記などのための税金）は必要ですが,移転登記等をするための手数料はかかりません
３，業者に払う高額の手数料がかかりません。
４，競売価格は業者の仕入れ価格であるため、業者の儲け分だけ安く買えます。
現在の物件の狙い目は、投資用１ルームマンションです。借り主が住んでいる場合賃借権があり、評価価格は大幅に安くなっているのが通例です。もちろん住人が暴力団関係者などでは問題になりませんが、そうでなければ逆に、賃収入が確定している有利物件ということになります。つまり通常の場合わざわざ探さなくてはならないお客が、すでにいるわけですから、有り難いことこのうえないわけです。
最近あった実際例についてお話しますと、この物件の最低入札価格１３１万円で、家賃は４万２千円入ります。したがって年収約５０万円、１５０万円で落札すれば利回りは驚くことに３割３分にもなります。国民年金の７割分が補填されます。
高く購入した物件を安く賃貸しすると、借り手がつかなかったり、赤字になりますが、競売物件で安く入手出来れば、家賃を相場の半額にするといった荒技も使えます。
